COVID-19 E LOCAZIONI COMMERCIALI: OBBLIGO DI RINEGOZIARE I CONTRATTI



La pandemia è già fonte di notevoli e diffusi contrasti tra le parti nei contratti di durata come le locazioni commerciali o l’affitto d’azienda.


Per questo motivo è fondamentale anticipare il dialogo tra le parti al fine di ripartire nelle migliori condizioni possibili quando l’emergenza (si spera al più presto) sarà superata.


Appare chiaro che il Covid-19 abbia radicalmente sconvolto le stime di valori e le utilità attese dalle parti contrattuali e, con esse, anche le correlate previsioni di ricavi e spese.


Gli imprenditori, grandi o piccoli, si ritrovano a dover gestire un rischio assai più importante del debito contrattuale: dovranno, infatti, affrontare i problemi legati alla sopravvivenza stessa della propria attività.


Gli strumenti classici della “eccessiva onerosità sopravvenuta” o della “sopravvenuta impossibilità della prestazione” rappresentano strumenti che solo parzialmente possono riequilibrare il concreto interesse economico delle parti insito nell’accordo.


Visto lo stato di indiscutibile eccezionalità, i principi di buona fede contrattuale impongono alle parti di rinegoziare, secondo lealtà e correttezza, le obbligazioni pattuite in un contesto di normalità che non rappresenta più la realtà attuale.


Il conduttore (che è vittima dell’emergenza sanitaria) è quindi legittimato a chiedere una riduzione del canone e, nel caso in cui il locatore non intenda aderire a tale richiesta, il conduttore potrà procedere con l’autoriduzione del canone, in misura proporzionata all’attuale utilità dei locali oggetto di attività d’impresa.


Infatti, il locatore che rifiuta una riduzione per ricondurre ad equità il contratto pone in essere una condotta ingiustificata, irragionevole e, quindi, un abuso in danno della parte debole del contratto, la quale non ha colpa alcuna per la sopravvenuta situazione di crisi e che subisce un ostacolo al pieno godimento del bene locato.


Anche il locatore ha un forte interesse a rinegoziare adesso un contratto non più equilibrato: in tal modo potrà evitare l’altrimenti necessario pronunciamento del giudice, unitamente ai costi, ai tempi e all’alea tipici di ogni contenzioso.


Lo Studio Legale Scarlino è al fianco degli imprenditori per aiutare il Paese ad affrontare questo periodo di eccezionale impegno ed è a vostra disposizione per ogni chiarimento.


Avv. Danilo Scarlino, LL.M., Ph.D.